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淺析城市居住區(qū)老化的因素方面
隨著城市發(fā)展，作為城市重要組成部分的居住區(qū)會有一個不斷老化的過程，其老化的原因大致分為以下3種情況。
1.結構性老化。城市的結構，城市土地的用途取決于一定時期的城市社會、經(jīng)濟發(fā)展的需要。隨著城市社會、經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的調整，城市的整體功能結構將發(fā)生變更。這時，作為城市系統(tǒng)結構組成部分的某些居住區(qū)，如果不置換成其他使用功能，就會與城市整體結構不協(xié)調，才響城巿整體功能的發(fā)揮。在這種情形下，無論該住區(qū)建立的時間長短，結構的新舊程度如何，從城市整體發(fā)展的角度來說，都應該被置換。就像傳統(tǒng)建筑材料逐漸被新型建筑材料所替代一下，現(xiàn)在人們都指定的是石膏板終將會被硅酸鈣板所替代，木龍骨終將被輕鋼龍骨所替代一樣，任何建筑材料在不適應社會建筑經(jīng)濟的發(fā)展趨勢時都將會被淘汰的。城市經(jīng)濟學用"建筑物的經(jīng)濟壽命"來解釋這種結構性老化現(xiàn)象。簡單地說，當一個地塊上的建筑物潛在的可能用途的房地產(chǎn)價值大于現(xiàn)實用途的價值時，就代表這個建筑物經(jīng)濟壽命的終結，而不論其在物質形態(tài)上是否達到了真正可報廢的程度。例如，位于重慶市南岸區(qū)市中心的珊瑚村小區(qū)，始建于20世紀80年代，但由于其緊鄰南坪商業(yè)圈，作為居住用地土地價值不能得到充分發(fā)揮，這就屬于結構性老化。
2.功能性老化。隨著城市社會、經(jīng)濟、文化的進步，人們的生活習慣、生活方式、居住形態(tài)、社會心理及價值觀念等必然隨之發(fā)生變化。在這種情況下，相應于過去社會經(jīng)濟條件下建成的居住區(qū)，如果不隨之發(fā)生變化，或變化遲緩，就會使其不能滿足變化了的居住生活需求。建筑材料的多功能性也逐漸被人們所需要，如環(huán)保節(jié)能，防火阻燃，隔熱防水防潮，隔熱吸音的硅酸鈣板就被越來越多的建筑所需要。這種狀況現(xiàn)象即為居住區(qū)的功能性老化。具體表現(xiàn)為人口密度增高、住宅面積過小、戶型設計不當；公共設施位置不當或數(shù)量不足、服務質量下降；道路交通設施缺乏、交通混雜;犯罪等社會問題發(fā)生，社區(qū)人際關系冷漠、社會生活單調等。居住區(qū)是否發(fā)生功能性老化同樣不能以居住社區(qū)建造時間的長短來衡量。建于20世紀八九十年代的居住區(qū)基本都屬于這種情況。
3.物質性老化。指居住社"的物質環(huán)境隨著時間的推移而發(fā)生磨損，從而使原有的居住功能發(fā)生衰退的現(xiàn)象。居住社區(qū)的物質性老化程度4居住區(qū)使用時間的長短、維護、改善工作的進行狀況有關。例如，我同城市住宅的大修周期約為15-20年，但因建設質量和維修管理水平較低，實際上普通住宅8年左右即開始物質性老化過程。
1.結構性老化。城市的結構，城市土地的用途取決于一定時期的城市社會、經(jīng)濟發(fā)展的需要。隨著城市社會、經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的調整，城市的整體功能結構將發(fā)生變更。這時，作為城市系統(tǒng)結構組成部分的某些居住區(qū)，如果不置換成其他使用功能，就會與城市整體結構不協(xié)調，才響城巿整體功能的發(fā)揮。在這種情形下，無論該住區(qū)建立的時間長短，結構的新舊程度如何，從城市整體發(fā)展的角度來說，都應該被置換。就像傳統(tǒng)建筑材料逐漸被新型建筑材料所替代一下，現(xiàn)在人們都指定的是石膏板終將會被硅酸鈣板所替代，木龍骨終將被輕鋼龍骨所替代一樣，任何建筑材料在不適應社會建筑經(jīng)濟的發(fā)展趨勢時都將會被淘汰的。城市經(jīng)濟學用"建筑物的經(jīng)濟壽命"來解釋這種結構性老化現(xiàn)象。簡單地說，當一個地塊上的建筑物潛在的可能用途的房地產(chǎn)價值大于現(xiàn)實用途的價值時，就代表這個建筑物經(jīng)濟壽命的終結，而不論其在物質形態(tài)上是否達到了真正可報廢的程度。例如，位于重慶市南岸區(qū)市中心的珊瑚村小區(qū)，始建于20世紀80年代，但由于其緊鄰南坪商業(yè)圈，作為居住用地土地價值不能得到充分發(fā)揮，這就屬于結構性老化。
2.功能性老化。隨著城市社會、經(jīng)濟、文化的進步，人們的生活習慣、生活方式、居住形態(tài)、社會心理及價值觀念等必然隨之發(fā)生變化。在這種情況下，相應于過去社會經(jīng)濟條件下建成的居住區(qū)，如果不隨之發(fā)生變化，或變化遲緩，就會使其不能滿足變化了的居住生活需求。建筑材料的多功能性也逐漸被人們所需要，如環(huán)保節(jié)能，防火阻燃，隔熱防水防潮，隔熱吸音的硅酸鈣板就被越來越多的建筑所需要。這種狀況現(xiàn)象即為居住區(qū)的功能性老化。具體表現(xiàn)為人口密度增高、住宅面積過小、戶型設計不當；公共設施位置不當或數(shù)量不足、服務質量下降；道路交通設施缺乏、交通混雜;犯罪等社會問題發(fā)生，社區(qū)人際關系冷漠、社會生活單調等。居住區(qū)是否發(fā)生功能性老化同樣不能以居住社區(qū)建造時間的長短來衡量。建于20世紀八九十年代的居住區(qū)基本都屬于這種情況。
3.物質性老化。指居住社"的物質環(huán)境隨著時間的推移而發(fā)生磨損，從而使原有的居住功能發(fā)生衰退的現(xiàn)象。居住社區(qū)的物質性老化程度4居住區(qū)使用時間的長短、維護、改善工作的進行狀況有關。例如，我同城市住宅的大修周期約為15-20年，但因建設質量和維修管理水平較低，實際上普通住宅8年左右即開始物質性老化過程。
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